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Conflictos entre vecinos. Contadores de agua en instalaciones sin baterías de contadores.

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Primeramente, hay que recordar que este tipo de repartidores de costes de agua son obligatorios en la Comunidad de Madrid (BOAM nª 5709 de 22 de junio de 2006: «cada vivienda, local establecimiento o unidad de consumo susceptible de individualización deberá disponer de un contador individual de agua por cada vivienda, local, establecimiento o unidad de consumo susceptible de individualización)

Criterios aplicables a la estimación y reparto de consumo de agua en instalaciones sin batería de contadores centralizada.

El criterio habitual, en este tipo de instalaciones consiste en repartir el coste de la factura de la empresa distribuidora (Canal de Isabel II) en dos bloques, uno de gestión, que reparte el coste de prestación del servicio entre todos los puntos de suministro (viviendas y locales) , y el otro bloque reparte el consumo de agua, proporcionalmente a cada una de las viviendas por el cociente entre la lectura del consumo de una vivienda y la suma de los consumos medidos en la totalidad de las viviendas. Normalmente lo gestiona alguna empresa especializada.

Esto, que teóricamente no plantea ninguna dificultad, llevado a la práctica hace necesario realizar varios ajustes:

-Existe un desfase entre la lectura del contador principal y la suma de todos los contadores individuales. Esto es normal, por lo cual se establece el criterio de proporcionalidad, como ajuste de coste, repartiendo los pequeños desfases que se producen por las tolerancias que existen en los equipos de medida.

-Existe falta de medida en alguna de las viviendas. Esto suele suceder por existir algún piso desocupado o imposibilidad material de realizar la lectura.

Hoy en día esto se soluciona con contadores dotados de autolectura que vía radio permiten controlar la medida del consumo de agua sin realizar una lectura directa.

No obstante existen edificios en los que los contadores no cuentan con dicha tecnología.

Se parte del principio de Interés General de la comunidad. Dado que son los vecinos los que vienen obligados a permitir la lectura para realizar el reparto de costes, es la Junta de la Comunidad la que debe fijar los criterios para resolver los problemas que se generan.

Son criterios habituales:

Para viviendas desocupadas, establecer unas cuotas mínimas que sufraguen los gastos de gestión de lecturas y las cuotas de abono a la compañía distribuidora independientes del consumo.

Para viviendas en las que no es posible realizar la lectura (ausencia puntual), se establece la obligatoriedad del sistema de autolectura.

Para viviendas en las que se impide realizar la lectura y no se aporta autolectura, conviene establecer unos consumos mínimos pactados (regularizables en el momento en el que sea posible realizar una lectura acreditada)

Otras incidencias:

Avería del contador individual: Se considera instalación individual aquella que se encuentra en el ámbito de la vivienda desde la primera llave de corte. Siempre existe una llave de corte previa a la posición del contador. Así pues este pertenece a la instalación individual, y por tanto su mantenimiento y reposición (salvo acuerdo en contrario de la Junta) corresponde al titular de la vivienda.

La falta de mantenimiento de una instalación individual no debe afectar al resto de vecinos.

Conflictos entre vecinos en la práctica

Dicho lo anterior, y llevado a la práctica, supone la obligación del titular de la vivienda de facilitar las lecturas de agua y comunicar diligentemente a la Junta de Gobierno la avería del contador. Normalmente será la empresa lectora de contadores la que advierta de esta incidencia al realizar las lecturas, y la que realizará los protocolos oportunos en la sustitución de los contadores, realizando una lectura del contador averiado y del contador que lo sustituye, dando continuidad en el tiempo a los consumos históricos de la vivienda.

No obstante puede darse el caso de que un contador averiado sirva de excusa para justificar negativas a abonar los consumos de agua.

Esto, aunque puede generar algún conflicto, si se siguen los protocolos adecuados, y siempre en defensa del interés general de la comunidad se puede gestionar fácilmente.

  • Es importante tener un histórico de los consumos reales medidos y de las fechas en que se hicieron dichas lecturas.
  • Interesa localizar en el tiempo el momento en que se produjo la lectura fehaciente y acreditada del contador.
  • Tener criterios aceptados en Junta de Propietarios de consumos mínimos que eviten la picaresca.
  • Aplicar el sentido común.
  • Un administrador de fincas experimentado sabrá gestionar estos conflictos, pues es una figura externa, que maneja su neutralidad, sentido común y defende exclusivamente el interés general.
  • Finalmente, siempre existen los Tribunales. Estos siempre priorizarán el interés general de la Comunidad, y si se han atendido y cumplido los puntos recogidos anteriormente, será difícil que, ante la negativa de algún vecino a permitir la lectura de sus contadores, o que no repare diligentemente su contador de agua, le otorgue la razón.

Es más, en estos casos, los jueces suelen condenar en costas a aquellos vecinos que pretenden camuflar la morosidad con agravios personales o conflictos que ellos mismos ocasionan, bien por acción (desmontar contadores o trucarlos para que no realicen su función sin permitir el acceso a los mismos), bien por omisión (no comunicar la existencia de la avería pensando en sacar beneficio personal de esta incidencia).

Interesante el contenido de Facua relativo a contadores de agua PROPIEDAD DEL CANAL           http://www.facua.org/es/guia.php?Id=112&capitulo=995

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